Maßgebend als Grundlage der Steuerfestsetzung ist hierbei der höhere Wert. Exakter ausgedrückt: Der Ertragswert darf nicht geringer sein als der Mindestwert.
Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes ist eine im Durchschnitt erzielte Jahresmiete, die aus den Jahresmieten der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt ermittelt wird. Ist das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als 3 Jahre vermietet worden, so ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln.
Die Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Nutzung des bebauten Grundstückes aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen haben.
Hierzu gehören unter anderem auch die Mieteinnahmen für Stellplätze und Garagen. Nicht einzubeziehen sind die umlagefähigen Betriebskosten ( Strom, Wasser, Heizung, Kosten für Hausreinigung, etc. ).
Maßgebend ist hierbei die Miete, die vertraglich vereinbart worden ist. Auf die tatsächlich gezahlte Miete kommt es nicht an.
Bei Mietausfällen ist somit trotz des geringeren Ertrages eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen.
Sollte das Grundstück nicht vermietet sein, so wird anhand des örtlichen Mietspiegels die übliche Miete ermittelt. Berechnungsfaktoren sind dabei vor allem das Baujahr und die Quadratmetergröße. Den einschlägigen Mietspiegel gibt die örtlich zuständige Gemeinde- oder Stadtverwaltung heraus.
Diese Jahresmiete wird mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Davon ist wegen des Alters ein jährlicher Abschlag von 0,5 % ( höchstens jedoch 25 % ) abzuziehen.
Sollte es sich um ein Wohngebäude mit lediglich ein oder zwei Wohnungen handeln, erfolgt ein Zuschlag von 20 %.
Dieser ermittelte Grundbesitzwert wird auf volle 500,- Euro nach unten abgerundet.
Beispiel:
Einfamilienhaus, vermietet, durchschnittliche Jahresmiete: 27.000,- Euro,
Bezugsfertigkeit: 01.01.1982
27.000,- Euro * 12,5 = 337.500,- Euro
337.500,-
Jährlicher Abschlag wg. Alters ( 20 Jahre )
337.500,- Euro * 10 % = 33.750,- Euro
-33.750,-
303.750,-
Zuschlag für Einfamilienhaus
303.750,- * 20 % = 60.750,- Euro
+60.750,-
364.500,-
b) Berechnung des Mindestwertes ( vgl. Tz. 1 )
Der Wert eines unbebauten Grundstückes bestimmt sich nach seiner Fläche und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert.
Die Quadratmeterzahl wird demnach mit dem ermäßigten Bodenrichtwert multipliziert.
Der Bodenrichtwert kann bei der örtlichen Gemeinde- oder Stadtverwaltung anhand der Bodenrichtwertkarte erfragt werden.
Beispiel: Grundstücksgröße 500 qm, Bodenrichtwert 380,- Euro
380,- Euro * 20% = 76,- Euro
380,- Euro - 76,- Euro = 304,- Euro
(oder: 380,- Euro * 80% = 304,- Euro)
500 qm * 304,- Euro = 152.000,- Euro
Der Wert des unbebauten Grundstückes beträgt 152.000,- Euro.
c) Beispiele der Vergleichsberechnung von Ertragswert und Mindestwert:.
- Zweifamilienhaus, vermietet, 600 qm Grundstück, durchschnittliche Jahresmiete: 15.000,-, Bezugsfertigkeit: 01.01.1982, Bodenrichtwert: 410,- Euro / qm
a. Ertragswert:
Jahresmiete :15.000,- Euro
Jahresmiete mal Vervielfältiger
15.000,- * 12.5 = 187.500,- Euro
187.500,-
Jährlicher Abschlag wg. Alters ( 20 Jahre )
187.500,- * 10 % = 18.750,- Euro
- 18.750,-
= 168.750,-
Zuschlag für Zweifamilienhaus
168.750,- * 20 % = 33.750,-
+ 33.750,-
202.500,-
b. Mindestwert:
Grundstücksgröße mal ermäßigter Bodenrichtwert
410,- Euro * 80 % = 328,- ( erm. Bodenrichtwert )
600 qm *328,- Euro = 196.800,- Euro
196.800,-
abgerundet auf volle 500,- Euro
196.500,-
c. Vergleichsberechnung:
Da der ermittelte Ertragswert nicht geringer als der Mindestwert ist, wird der Ertragswert i.H.v. 202.500,- Euro der Besteuerung zugrunde gelegt.
-Mehrfamilienhaus, vermietet, Grundstücksgröße 800 qm, durchschnittliche Jahresmiete 10.000,- Euro, Bezugsfertigkeit 01.01.1982, Bodenrichtwert 410 Euro/qm
a. Ertragswert:
Jahresmiete 10.000 Euro
Jahresmiete mal Vervielfältiger
10.000,- * 12.5 = 125.000,- Euro
125.000,-
Jährlicher Abschlag wg. Alters ( 20 Jahre )
125.000,- Euro * 10 % = 12.500,-
- 12.500,-
112.500,-
b. Mindestwert:
Grundstücksgröße mal ermäßigter Bodenrichtwert
410,- Euro * 80 % = 328,- Euro
800 qm * 328,- Euro = 262.400,- Euro
262.400,-
abgerundet auf volle 500,- Euro
262.000,-
c. Vergleichsberechnung:
Da der ermittelte Ertragswert geringer ist als der Mindestwert, wird der Mindestwert i.H.v 262.000,- Euro der Besteuerung zugrunde gelegt.
Abweichend von der o.g. Wertermittlung ist auch hier der niedrigere gemeine Wert ( Verkehrswert ) der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn dieser durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses nachgewiesen werden kann. Diese Sachverständigen-Gutachten werden regelmäßig durch das Finanzamt anerkannt.
